El ISR es un impuesto anual no obstante las personas morales están obligadas a efectuar pagos provisionales a cuenta de este y para efectuar estos anticipos es necesario determinar el coeficiente de utilidad, la formula general para la determinarlo está contenido en el articulo 14 fracción I de la Ley de ISR de acuerdo con lo siguiente:

 

Utilidad Fiscal (Pérdida fiscal) +- Anticipo o Rendimientos
Ingresos Nominales

 

 

Para la aplicación de la formula es importante considerar lo siguiente:

La utilidad a que hace referencia la formula general es la correspondiente al último ejercicio de doce meses por el que se hubiera o debió haberse presentado declaración, con excepción del segundo ejercicio fiscal que considerara la utilidad del primer ejercicio aún y cuando no hubiera sido de doce meses.

Los anticipos o rendimientos aplican para sociedades y asociaciones civiles, así como a cooperativas de producción que distribuya a sus miembros.

Los ingresos nominales serán los ingresos acumulables excepto el ajuste anual por inflación.

 

DEDUCCION INMEDIATA DE INVERSIONES EN LA DETERMINACIÓN DEL C.U.

Adicionalmente han existido algunas otras consideraciones para la determinación del coeficiente de utilidad que no están contenidas en el citado articulo 14 de la Ley de ISR, actualmente en el artículo 3 fracción II de las disposiciones para 2016 aplicables también para 2017 que regula la deducción inmediata de inversiones indica que quienes apliquen el estímulo fiscal señalado deberán:

“Para efectos del artículo 14, fracción I de esta ley, adicionara a la utilidad fiscal o reducirán de la perdida fiscal del ejercicio por el que se calcule el coeficiente, según sea el caso con el importe de la deducción a que se refiere esta fracción.”

 

Utilidad Fiscal (Pérdida Fiscal) +- Anticipo o Rendimientos +- Deducción Inmediata
Ingresos Nominales

 

 OPCIÓN PARA DEDUCIR EL COSTO DE ADQUISICIÓN DE TERRENOS PARA DESARROLADORES INM.

La opción de deducir el costo de adquisición de terrenos para desarrolladores inmobiliarios está regulada en el artículo 191 y esta disposición no señala que el monto del costo de adquisición de terrenos deducidos modifique la utilidad o perdida fiscal para efectos de la determinación del coeficiente de utilidad la utilidad o perdida fiscal.

Si bien el articulo 191 si señala que se deberá considerar adicionalmente como ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido en cada uno de los ejercicios cuando el mismo no sea enajenado en el ejercicio en que se efectuó la deducción, esto no modifica la fórmula de la determinación del coeficiente de utilidad.

La obligación de adicionar a la utilidad fiscal o reducir de la perdida fiscal el importe de la deducción aplica únicamente para la deducción inmediata de inversiones, en este sentido de acuerdo con las NIF´S, específicamente la NIF C-6, las inversiones son aquellas que:

1-Posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos, sin un propósito inmediato de venderlos.

2-Se espera usar generalmente durante más de un año o de un ciclo de operaciones.

3.- Su costo se recuperará precisamente a través de la obtención de beneficios económicos futuros normalmente, por la realización de los artículos o productos manufacturados o de los servicios prestados; y

4.- Salvo algunas excepciones, están sujetos a depreciación.

 

Por lo anterior los terrenos para el caso de los Desarrolladores inmobiliarios no son activos fijos que tengan para la prestación de servicios o suministros de bienes, si no que son adquiridos para su venta por lo que calificaría como inventarios en términos de la NIF C-4 que señala:

Inventarios son activos no monetarios sobre los cuales la entidad ya tiene los riesgos y beneficios:

1-Adquiridos y mantenidos para su venta en el curso normal de las operaciones.

2-En proceso de producción o fabricación para su venta como productos terminados.

3-En forma de materiales a ser consumidos en el proceso productivo o en la prestación de servicios.

 

CONCLUSIONES

Por lo anterior la opción para deducir el costo de adquisición de los terrenos aplicada por Desarrolladores inmobiliarios no afecta la determinación del coeficiente de utilidad, debido a las siguientes consideraciones:

  1. El articulo 191 que regula la opción de deducir el costo de adquisición de terrenos para desarrolladores inmobiliarios no señala indicación expresa de que el importe deducido modifique el cálculo de la determinación del coeficiente de utilidad.
  2. En términos de la NIF C-6 Propiedades planta y equipo los terrenos para el caso de los desarrolladores inmobiliarios no califica como activo fijo.
  3. Los terrenos en el caso de los desarrolladores inmobiliarios encuadran en la definición de inventarios lo que confirma que no se trata de activo fijo.

 

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